Właściciel kamienicy wynajmujący lokal socjalny dla eksmitowanego na koszt gminy. Czy to możliwe? Wkrótce się okaże
Kamienica przy Nowym Świecie, jednej z najbardziej reprezentacyjnych ulic w Warszawy. Od wielu lat jej właściciel stara się wyeksmitować niechcianych lokatorów. Jego działania, jak na razie, nie przynoszą żadnego skutku.
– Nikt nie chce nikogo wyrzucać na bruk – zaznacza adwokat Rafał Dębowski, partner kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. – Osoby te mają przyznawane w wyroku sądowym eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego. Takie wyroki nakładają na gminy obowiązek dostarczania tego typu mieszkań, wstrzymując do czasu ich dostarczenia wykonanie eksmisji. A gminy, jak powszechnie wiadomo, nie mają zbyt wiele takich lokali. Czeka się więc na nie latami.
Zapomniany przepis
– Jest jednak na to sposób, który może zmobilizować gminę do działania– uważa Rafał Dębowski. Przewiduje go art. 480 kodeksu cywilnego. Mówi on, że w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania wierzyciel może zażądać, by sąd upoważnił go do wykonania czynności na koszt dłużnika. W tym konkretnym przypadku dłużnikiem jest gmina, a wierzycielem eksmitowany lokator oraz właściciel kamienicy, który bez dostarczenia lokalu nie może przeprowadzić eksmisji.
Jeżeli sąd udzieli im upoważnienia, właściciel będzie mógł wynająć lokal eksmitowanemu, a kosztami wynajmu obciążyć gminę. Ich wysokość nie może jednak przekroczyć różnicy między czynszem rynkowym a płaconym dotychczas przez lokatora.
Taki pozew w sprawie kamienicy przy Nowym Świecie wpłynął właśnie do warszawskiego sądu.
Może być precedens
– To nowatorski pomysł. Nie słyszałem jeszcze, żeby ktoś z niego skorzystał – ocenia Rafał Dębowski. – Rozwiązałby niewątpliwie problem powszechnego braku lokali socjalnych. Poza tym wbrew pozorom jest korzystny dla eksmitowanego. Właściciel kamienicy w uzgodnieniu z lokatorem (lub nawet sam lokator) wynajmuje bowiem lokal, który mu odpowiada. Oczywiście musi spełniać warunki podane w ustawie o ochronie praw lokatorów.
– Jeżeli sąd faktycznie udzieli upoważnienia, będzie to bez wątpienia precedensowy wyrok – ocenia Stefan Jacyno, adwokat i partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Skoro właściciel ma wobec gminy roszczenie o dostarczenie lokalu, a ta go nie dostarcza, jedyne, co może zrobić, to wystąpić do sądu i dążyć do zastępczego jego wykonania.
W sprawach typowo administracyjnych jest dużo prościej. Można skorzystać ze skargi na bezczynność, a organ wyższego rzędu może nałożyć kary. W sprawach cywilnych takich możliwości nie ma. Przysługuje tylko to roszczenie.
Właścicieli kamienic w podobnych kłopotach jest dużo więcej. Należy do nich Krzysztof Pietrzak z Kalisza.
– Od roku czekam na dostarczenie lokalu eksmitowanemu – mówi. – I ciągle słyszę to samo: że nie jestem jedyny i kolejka oczekujących jest długa. Gdyby taka możliwość wynajęcia powstała, z chęcią bym z niej skorzystał – dodaje. – Wiem tylko, że niektórym właścicielom udało się otrzymać odszkodowanie od gminy za to, że nie dostarcza lokalu socjalnego. Wielu jednak to nie wystarcza. Mają bowiem plany dotyczące swoich kamienic, nie mogą jednak ich urzeczywistnić. Ta sytuacja jest przecież frustrująca także dla samych lokatorów.
| Standardy lokalu socjalnego
Zawiera je art. 2 ust. 1 pkt 5 oraz 23 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim lokal socjalny musi : – nadawać się do zamieszkania, czyli mieć przede wszystkim odpowiednie wyposażenie i być w dobrym stanie technicznym, – powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw., a gdy jest to jednoosobowe gospodarstwo domowe – 10 mkw., – przepis dopuszcza jednak, by lokal miał obniżony standard, – umowę zawiera się na czas określony, – gmina zawiera ją z osobami o niskich dochodach, a jakich dokładnie, wynika z jej uchwały, – czynsz nie może przekroczyć połowy stawki najniższego czynszu. |
Renata Krupa-Dąbrowska
Wlasnie tak to sie odbywa w Wielkiej Brytanii gdzie mieszkam.
Gmina, ktora powinna zapewnic eksmitowanemu lokatorowi lokal zastepczy, w przypadku jego braku, wynajmuje dla niego lokal na rynku nieruchomosci zglaszajac sie do agenta nieruchomosci.
nie stać nas na to żeby utrzymywać innym mieszkania z podatków…cóż trzeba przywrócić eksmisje na bruk.
Kapitan Jack ma rację – nie stać nas na to i byłoby to wielką niesprawiedliwościa społeczną gdybym ja, emerytka, miała płacić w podatkach właścicielowi kamienicy przy najdroższej ulicy w Warszawie, a zresztą gdzie indziej też. Niesprawiedliwościa dlatego, że nie wszystkim zwraca się utracone mienie. Np. ziemię, którą odebrano w ramach reformy rolnej. Ani grosza nikt mi za to nie dał. Ale mam inny pomysł – ów właściciel zyska pewnie duży czynsz za swoje odzyskane lokale – niechże więc cząstkę z tego przeznaczy na skromny lokal dla eksmitowanego. Będzie wilk syty i owca cała.
Z Ustawy o ochronie praw lokatorów..:
Art 14.1.4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego ….. lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
Czy to można skomentować?
Nawet krajów bardzo bogatych nie byłoby na to stać, a my nie jestesmy bogaci.
Inaczej mówiąc można u nas eksmitować bez lokalu socjalnego tylko młodego, samotnego, zdrowego i pracującego najemcę, problem w tym, że tacy płacą czynsz i nie ma powodu do eksmisji.
Tylko totalni populiści albo głupcy mogli tak skonstruować prawo, zakazując jednocześnie eksmisji na bruk (KC).
Skutek jest taki, że nie buduje się mieszkań na wynajem, dlatego czynsze rynkowe są takie drogie.
Pomysł prawników na rozwiązanie tego patu, który obecnie oceniał będzie sąd, wydaje się dziecinnie prosty – chodzi o sięgniecie do znanej w polskim prawie zobowiązań instytucji tzw. wykonania zastępczego z art. 480 par. 1 k.c. Zgodnie z nim, w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawnienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykoniania czynności na koszt dłużnika.
Jak widać, warunkiem koniecznym sięgnięcia do rzeczonej instytucji jest przyjęcie, że gmina jest właśnie wobec właściciela lokalu zobowiązana dostarczyć lokal socjalny dotychczasowemu lokatorowi. Można by wtedy mówić o zobowiązaniu do świadczenia na rzecz osoby trzeciej (eksmitowanego).
Jest to jednak według mnie założenie nie znajdujące pokrycia w obowiązującym stanie prawnym. Z istoty stosunku prawnego pomiędzy gminą a właścicielem nie wynika bowiem wcale, że to wobec niego gmina jest zobowiązana dostarczyć lokal. Lokal dostarczany jest w interesie osoby eksmitowanej, i tylko ona może być tu nazywana wierzycielem. Poza wspomnianym rozkładem interesu prawnego w otrzymaniu lokalu socjalnego, takie oznaczenie stron zobowiązania wynika z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów. “Sąd orzeka o uprawnieniu lub braku uprawnenia wobec osób, których nakaz (eksmisji -TK) dotyczy“. Zaraz po tym stwierdzeniu, ustawa wskazuje drugą stronę zobowiązania, gminę.
Wierzytelności z tytułu szkody wynikłej niedostarczenia lokalu socjalnego nie należy mieszać z wierzytelnością o dostarczenie lokalu socjalnego. Odszkodowanie przysługujące właścicielowi jest wprawdzie uzależnione od niewykonania zobowiązania gminy wobec osoby eksmitowanej, jednak wynikają te odszkodowania z dwóch, odrębnych podstaw prawnych. Do takiego pomieszania, moim zdaniem, właśnie doszło.
Nie jest oczywiście wykluczone, że sąd podejdzie do sprawy funkcjonalnie – będzie to jednak, moim zdaniem, działanie contra legem. Na chwilę obecną pozostaje oczekiwać, że gminy wykorzystają spadek cen nieruchomości, by zwiększyć swój zasób mieszkaniowy.
Skoro jest taki przepis zawarty w ustawie “KC”, to chyba można go odnieść do obecnie tworzonych zmian do ustawy o ochronie praw lokatorów w zakresie najmu okazjonalnego i nie tylko. Zmiany w proponowanej obecnie postaci są nie do przyjęcia, mimo pozytywnych reakcji na 1 czytaniu w Sejmie. Projekt rządowy ustawy i debatujący posłowie nie mają pojęcia jaki mogą przynieść negatywny skutek dla wynajmujących i najemców. Zarówno jedni jak i drudzy nie będą mogli wynająć mieszkania bo : 1.najemcy nie będą mieli adresów zwrotnych (dokąd pójśc po zakończeniu najmu), 2. Wynajmujący nie wynajmie mieszkania takim chętnym do najmu, bo stare przepisy najmu okazjonalnego przestaną obowiazywać.
Proponowane rozstrzygnięcie zawarte w powyższym artykule ma jedną wadę. Wysokość czynszu rynkowego jest wysoka i i dłużnika, czyli Gminę nie będzie stać na taki wydatek. Ale coś za coś, jeżeli nie będzie eksmisji na bruk, to chociaż niech Państwo w ten sposób rekompensuje ochronę praw własności zwłaszcza, że wynajmujący dodatkowo odprowadza podatek od najmu.
Co do wysokości czynszu, to moim zdaniem pogarszałoby to znacznie sytuacji gminy – już dzisiaj odszkodowania płacone właścicielom (a stanowiące często wyrównania do hipotetycznego czynszu z wynajmu), są bardzo wysoki.
I tak w moim przypadku – gmina dopłaca do ok. 400zł czynszu mojego lokatora około 1000zł (sic!) miesięcznie tytułem odszkodowania.
Pomysł idzie w dobrym kierunku. Należałoby usprawnić go korzystając z opinii p. Koellnera i współpracując z eksmitowanym najemcą ,wesprzeć lokatora prawnie, być może w ten sposób uda osiągnąć się cel szybciej
marek
NIe zgadzam sie z opinią Panią/Panem T. Koellner – jeśli w wyroku wstrzymano eksmisję do czasu zapewnienia byłemu najemcy lokalu socjalnego przez gminę, to wierzycielem z obowiazku dostarczenia lokalu byłem najemcy (a nie właścicielowi lokalu) jest nie tylko lokator, ale rwnież właściciel lokalu. Inaczej właściciel, wstrzymany byłby w możliwości egzekucji na zawsze, jeśli gmina nigdy nie dostarczyłaby lokalu socjalnego. Skoro gmina morze brać udział w postępowaniu eksmisyjnym po stronie byłego najemcy, to musi istnieć interes prawny także w relacji właściciel – gmina a nie tylko gmina – były najemca. W rzeczywistości nie może być tak, by konstytucyjnie chroniona własność doznawała z tak prozaicznego powodu jak rzekomy brak lokalu socjalnego ograniczenia w postaci niemożności przymuszenia obowiazanego do dostarczenia lokalu socjalnego, chociażby w sposób zastępczy. Wykładnia funkcjonalna konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności, która polega nie tylko na żądaniu odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego, ale przede wszystkim na możliwości odzyskania władztwa nad rzeczą, przemawia za dopuszczalnością wykonania zastępczego, w szczególności jeśli były najemca i właściciel współdziałają w procesie (co jest zgodne z ich obopólnym interesem bo właściciel odzyskuje lokal, a były najemca ma nowy lokal na koszt dłużnka wybrany przez siebie).